Binnen de voorliggende “paragraaf grondbedrijf” wordt ingegaan op het verloop van de complexen binnen het grondbedrijf en de daarbij betrokken risico's.

1. Gemeentelijk grondbedrijf heeft te maken gehad met enkele grote wijzigingen in regelgeving: Per 1 januari 2016 kent de BBV niet langer de rubriek NIEGG gronden (Niet in exploitatie genomen gronden), maar wordt op de balans nog uitsluitend onderscheid gemaakt tussen Bouwgrond in Exploitatie (BIE) en Materiële Vaste Activa (MVA). Onder de laatste noemer vallen alle gronden waarvoor geen grondexploitatie is vastgesteld. Binnen de gemeente Son en Breugel waren per 31 december 2015 geen NIEGG gronden op de balans zodat het niet noodzakelijk is geweest deze te "herschikken" en deze onder te brengen onder hetzij MVA hetzij de BIE gronden. Onder de BIE gronden vallen uitsluitend de lopende operationele grondexploitatieprojecten. Hiervoor is nu tevens een maximale exploitatieperiode van 10 jaar vastgesteld. Na deze termijn gelden bijzondere regels.

2. Daarnaast heeft de fiscus de vennootschapsbelastingplicht ingevoerd voor structureel winstgevende gemeentelijke activiteiten. De exploitaties van BIE gronden komen in onze gemeente door het ondernemerspoortje waardoor de gemeente deze activiteiten per 1 januari 2016 dient mee te nemen in de VPB aangifte. Hiervoor is een aparte fiscale openingsbalans opgesteld en wordt vervolgens jaarlijks gekeken naar de zuivere kasstromen waarbij de grondbedrijf-vreemde zaken worden uitgesloten. Tevens wordt rekening gehouden met de specifiek voor de Vennootschapsbelasting opgestelde regelgeving. Het BBV en de fiscale regeling zijn wel gelijk getrokken voor wat betreft  onder andere de systematiek voor renteberekening. In de grondexploitaties is deze renteaanpassing ook doorgevoerd. Concreet betekent dit dat de discontovoet landelijk wordt vastgesteld en de rente over de boekwaarde berekend wordt op basis van de verhouding vreemd vermogen en het eigen vermogen van de gemeente. Dit percentage bedroeg  over het jaar 2017 0,37%  en bedraagt voor 2018 e.v. 0,5%. De discontovoet voor 2017 bedraagt 2%. De eventuele afdracht vennootschapsbelasting wordt bekostigd uit de reserve vrije bestedingsruimte. Opnemen van deze kosten binnen de grondexploitatie zelf is niet toegestaan.

3. De Notitie Grondexploitatie 2016 maakt tussentijdse winstneming naar rato van de gerealiseerde

opbrengsten en kosten mogelijk. In eerste instantie leek deze tussentijdse winstneming optioneel te zijn. Uit de vragen beantwoording in 2017 is echter gebleken dat deze tussentijdse winstneming verplicht is, óók bij grondexploitaties met een (nog) "negatieve" boekwaarde (dus nog meer kosten dan opbrengsten). Als gevolg hiervan is voor de grondexploitatie Sonniuspark winstneming geboekt.

Binnen het grondbedrijf spelen op dit moment de volgende projecten waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld:

Sonniuspark:
Het afgelopen jaar is bewezen dat de woningmarkt flink is aangetrokken. Er zijn in 2017 bijna 4 miljoen euro meer aan opbrengsten dan aan kosten gerealiseerd. Het nieuwe bestemmingsplan Sonniuspark is door de gemeenteraad vastgesteld zodat meer woningen gebouwd kunnen worden. Als gevolg van de gewijzigde vraag van de markt zijn de kavels en oppervlaktes geoptimaliseerd en in het nieuwe bestemmingsplan is het maximaal aantal toegestane woningen vergroot van 600 naar 750 woningen ten noorden van de Bijenlaan. Gedurende de bezwaartermijn tegen dit bestemmingsplan zijn geen bezwaren ingediend en het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk vastgesteld.
In 2017 zijn subsidies ontvangen ten bedrage van € 155.724,-. Deze hebben betrekking op de aanpassing van de bushalte, de herinrichting van de Rooijseweg en bommenonderzoek. Deze subsidies zijn verwerkt in de grondexploitatie.Afspraken over het woningbouwprogramma zijn in 2017 gevarieerder geworden omdat ook afspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars over vrije sector huurwoningen. Het geprognosticeerde resultaat netto contante waarde per 1.1.2018 is € 8.732.106,-.

Conform de regelgeving van het BBV is winstneming verplicht conform het POC principe (percentage of completion). Voor Sonniuspark betekent dit dat € 4.446.139,- als tussentijdse winst genomen moet worden. Voorgesteld wordt om dit bedrag te bestemmen voor een reserve grondbedrijf. Hieruit kunnen negatieve grondexploitaties gedekt worden.

Ekkersrijt:
Als gevolg van uw raadsbesluit van 8 mei 2017 is in dit complex het aandeel van Son en Breugel voor het Regionaal Ontwikkelfonds Werklocaties opgenomen. Deze gemeentelijke bijdrage bedraagt € 256.000,-. Daarnaast is door Stec in maart 2018 een nieuwe prijsindicatie afgegeven voor het laatste perceel op Ekkersrijt waardoor de geprognosticeerde opbrengst iets omlaag is bijgesteld. Het verwachte resultaat NCW per 1.1.2018 komt hierdoor op € 336.923,- negatief.
Op dit moment is concrete belangstelling vanuit meerdere kanten voor dit perceel en heeft het college besloten met welke partij zij in zee wil De randvoorwaarden dienen nog geformuleerd te worden. Naar verwachting zal deze grondexploitatie in 2018 worden afgesloten.

Breugel Bruist:
In december 2017 heeft uw gemeenteraad de grondexploitatie voor de aanpassingen in het centrum van Breugel goedgekeurd. Daardoor kunnen de in 2017 gemaakte kosten worden toegerekend aan de grondexploitatie en meegenomen worden in de aangifte vennootschapsbelasting. De geprognosticeerde netto contante waarde per 1.1.2018 bedraagt € 1.340.284,- negatief.
Nu de school de Krommen Hoek geen onderdeel meer uitmaakt van deze ontwikkellocatie, zal bekeken worden op welke wijze deze ruimte nu ingevuld kan gaan worden. Voorstel hiervoor met daarbij de gevolgen voor de grondexploitatie, zal aan uw raad worden voorgelegd.

1. Exploitatie grond en risico's
De systematiek van de rekenrente volgt de richtlijnen uit het BBV en is gelijk gesteld aan de systematiek voor het berekenen van de rente die meegenomen mag worden bij het bepalen van de vennootschapsbelasting. Concreet betekent dit een substantiële renteverlaging in de grondexploitaties. Aangezien de grootste exploitatie Sonniuspark nog een negatieve boekwaarde heeft, worden als gevolg van de bijgestelde rentetarieven de komende jaren de rentelasten verlaagd en verbetert het resultaat NCW. De indexcijfers voor opbrengstenstijging en kostenstijging en het rentetarief zijn laag zodat de impact van een langere of kortere exploitatieperiode gering is. De rente over de boekwaarde is omlaag bijgesteld naar 0,37% waardoor de rentelasten de komende jaren laag zijn. Het break-even punt wordt één jaar voor de afsluiting bereikt zodat de renteopbrengst minimaal is.
De positieve trendwending van de woningmarkt lijkt zich voort te zetten. Zowel vanuit de kant van ontwikkelaars als vanuit de particuliere sector is sprake van concrete toename in grondverkopen. De prognoses voor 2017 en daarna lijken dan ook realistisch. De berekende opbrengsten voor de periode 2018 tot en met 2019 zijn momenteel hoog maar op basis van de reeds gesloten contracten, lopende onderhandelingen met ontwikkelaars en de getoonde belangstelling vanuit de particuliere sector, is de fasering wel realistisch te noemen. Deze past ook binnen de huidige regionale en provinciale prognoses en de bijgestelde provinciale prognose. Gezien de lage rentevoet is een vertraging in de fasering van de opbrengsten financieel gezien niet erg belastend. Het herziene bestemmingsplan Sonniuspark is door uw raad vastgesteld en is inmiddels onherroepelijk geworden. In het herziene bestemmingsplan is het toegestane aantal woningen boven de Bijenlaan verhoogd van 600 naar 750.
De grondexploitatie Sonniuspark is geactualiseerd op basis van de opbrengstpotentie en actuele kostenindicatie. Daarbij is ook rekening gehouden met mogelijke bovenwijkse aanpassingen (gebiedsoverstijgende investeringen) indien deze van belang worden geacht voor de afronding van deze wijk.
Het Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen (BIFN) waarin de gemeente voor 25% participeert, vormt ook een risico. Op basis van de bijgestelde taxaties is echter de voorziening voor deze post in de grondexploitatie nog dekkend. Daarnaast wordt met de andere twee participanten (Provincie en woningbouwcorporatie) gesproken over op welke wijze dit fonds in 2018 afgesloten kan worden. Alhoewel op basis van de overeenkomsten de lening voor de nog in het fonds zittende woningen op basis van 85% van de marktwaarde door 'thuis deels kan worden afgelost, wordt nu besproken of een externe partij (belegger) voor de 12 resterende vrije sector woningen een hogere prijs kan bieden waardoor het resultaat van het fonds kan verbeteren. Dit komt alle participanten ten goede. De lening voor de resterende 19 woningen welke vallen in het sociale segment zal wel op basis van de contractuele afspraken worden afgerekend door 'thuis en aan de sociale portefeuille van 'thuis worden toegevoegd.
Ook de zes nog niet verkochte Ruimte voor Ruimte titels zijn binnen de grondexploitatie Sonniuspark opgenomen. Alhoewel de verkoop van deze titels enige jaren moeilijk verliep, zijn begin 2018 anterieure overeenkomsten getekend waarbij 4 van deze titels betrokken zijn. Daarnaast lopen gesprekken voor de laatste twee titels. Het risico dat de gemeente bij het afsluiten van de grondexploitatie nog onverkochte titels zou hebben lijkt daardoor gering.
Op basis van een recente taxatie (maart 2018) is de opbrengst van het laatste perceel in de grondexploitatie Ekkersrijt bijgesteld en is de verwachting dat deze grondexploitatie sluit op -/- € 336.923,-. De verlaging van de grondwaarde heeft te maken met het feit dat de bouwkosten flink zijn gestegen maar de huur voor kantoren in verhouding minder. Dit heeft als gevolg dat de grondwaarde lager wordt. Er is een verliesvoorziening gevormd.
De nieuwste grondexploitatie Breugel Bruist is in december 2017 door uw raad is vastgesteld. Sinds vaststelling zijn er geen ontwikkelingen geweest in deze grondexploitatie. Wel is als risico te benoemen dat het grondgebruik van de locatie welke was voorzien voor De Krommen Hoek, nog niet is ingevuld. De keuzes die hierin gemaakt gaan worden hebben direct impact op de grondexploitatie.

Beheersmaatregel
De woning markt wordt voornamelijk gestuurd door landelijke politiek en de algemene economische situatie zodat beïnvloeding op gemeentelijk niveau klein is. Wel kan gestuurd worden door concurrerende projecten binnen de eigen gemeente (nog) niet op te starten. De grondexploitatie van Sonniuspark sluit positief. De eventuele risico’s kunnen opgevangen worden binnen deze grondexploitatie. Door verdere aanpassing van het woningbouwsegment is nog betere aansluiting gezocht bij de wensen en behoefte in de markt. De grondprijs is zeker marktconform. Het afzetrisico zit met name in het afzettempo maar daarin lijkt een positieve trend ontwikkeling te zijn. Met de huidige rente en de huidige negatieve boekwaarde betekent een kostenpost aan rente van ca. € 55.000,- per jaar. Het eindsaldo van plus € 9,6 miljoen (Netto contante waarde € 8,7 miljoen per 1-1-2018) kan dus heel wat vertraging verdragen. Binnen de posten planontwikkeling, de laatste sloopwerkzaamheden en de post woonrijp maken is een bedrag opgenomen om onvoorziene uitgaven te dekken. Het project wordt dus als financieel gezond gezien.
De algemene reserve grondbedrijf is bij de vaststelling van de nota reserves en voorzieningen in 2011 komen te vervallen. Binnen het kader van de herschikking van het eigen vermogen is deze toegevoegd aan de reserve vrije bestedingsruimte. De gemeente beschikt op dit moment derhalve niet over afzonderlijke reserves om eventuele risico’s binnen het grondbedrijf op te vangen.
De belangrijkste beheersmaatregel, winstneming nadat zekerheid over winst is vastgesteld, is ons ontnomen door de aangepaste regelgeving binnen het BBV waardoor voor positieve grondexploitaties tussentijdse winstneming verplicht is. Deze winstberekening geschiedt op basis van POC (percentage of completion) en bedraagt voor Sonniuspark € 4.451.270,-
Het oude voorzichtigheidsprincipe heeft de grondexploitatie Sonniuspark door de crisis heen gebracht. Nu verplichte tussentijdse winstneming het principe van goed rentmeesterschap doorkruist, is de meest voor de hand liggende oplossing om deze winst te gebruiken voor een Reserve Grondbedrijf en beschikbaar te houden voor eventuele risico's in grondexploitaties te dekken. Hierdoor is het niet nodig de reguliere begroting ongewenst (in omvang en timing) bij onverwachte wendingen te beïnvloeden of te belasten.
Uw raad wordt voorgesteld dit bedrag van € 4.446.139,- te bestemmen voor een reserve Grondbedrijf.
Tevens is het noodzakelijk om, conform de regels van het BBV, een voorziening te treffen voor grondexploitaties waarvoor een negatief resultaat wordt verwacht. Dit betekent dat voor Ekkersrijt een voorziening van € 336.923,- en voor Breugel Bruist een voorziening van € 1.334.284,- dient te worden getroffen.
Met deze maatregelen vervalt de noodzaak om binnen de reserve vrije bestedingsruimte en/of het weerstandsvermogen, rekening te houden met een mogelijk risico binnen grondbedrijf.